Quels sont les logements neufs éligibles à la loi Pinel ?

Appartement neuf ou en état d’achèvement, pour profiter de la défiscalisation Pinel, l’investissement locatif doit se réaliser dans certains types précis de biens immobiliers. Tour d’horizon des logements neufs éligibles à la loi Pinel.

Envie de se lancer dans l'investissement locatif pour se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant vos impôts ? La loi Pinel est LA solution privilégiée par des milliers d'investisseurs particuliers chaque année, alors pourquoi pas vous ? Encore faut-il savoir quels sont les logements éligibles à la loi Pinel avant d'entamer la recherche de la perle rare qui assurera rentabilité locative et plus-value immobilière en cas de revente. Voici comment savoir si un logement est éligible à la loi Pinel.

Qu'est-ce que la loi Pinel ?

  La loi Pinel permet aux contribuables de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en investissant dans l'immobilier neuf. Cette loi fiscale destinée à encourager l’investissement dans l’immobilier locatif offre aux investisseurs la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant de l’investissement sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Pour être éligible à la loi Pinel, le logement neuf acheté doit respecter certaines conditions. Il doit être situé dans une zone éligible à la loi Pinel et être achevé dans les 30 mois suivant le début de l'investissement. Il doit également respecter des critères de performance énergétique et de qualité de construction. Découvrez notre dossier spécial loi Pinel pour suivre toute l'actualité de ce dispositif fiscal.  

Investissement Pinel : les logements neufs éligibles

  Les logements acquis en pleine propriété, neufs ou en état de futur achèvement, dits en VEFA, sont éligibles à la loi Pinel, dispositif de soutien à l'investissement locatif dans l'immobilier neuf.  Les locaux affectés à un autre usage que l’habitation transformés en logement, les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui sont réhabilités, ainsi que les logements lourdement rénovés peuvent aussi bénéficier du dispositif Pinel. En revanche, depuis fin 2020, il n'est plus possible d'investir en Pinel dans le logement individuel.  

Investir dans une maison en Pinel, c'est fini !

Depuis le 1er janvier 2021, il n'est plus possible d'acheter ou faire construire une maison pour louer en Pinel. Investir en loi Pinel n'est désormais permis que pour les appartements neufs, c'est-à-dire uniquement dans des bâtiments d'habitation collectifs.

Dispositif Pinel et appartement neuf écologique

  Les logements éligibles à la loi Pinel doivent aussi répondre à des exigences en termes de performance énergétique. Les logements neufs doivent respecter la norme BBC pour les permis de construire déposés jusqu'au 31 décembre 2012 ou ils doivent appliquer la RT 2012, réglementation thermique en vigueur, pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2013. Pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022, ils doivent même désormais suivre les prescriptions de la RE 2020, nouvelle réglementation environnementale en application.  

Comment fonctionnent les zones Pinel ?

  Pour savoir quel logement est éligible à la loi Pinel, il faut également savoir où il est situé car il existe un zonage Pinel spécifique. Désormais, la loi Pinel se concentre sur les zones tendues en matière de marché locatif. Tous les logements, dans toutes les villes ne peuvent prétendre bénéficier des avantages de la loi Pinel. Ainsi, un zonage particulier s'applique au dispositif Pinel pour cibler les zones les plus tendues en termes d’offres de logements neufs.  Depuis le 15 mars 2019, seules les actuelles zones A, Abis et B1, c’est-à-dire les grandes agglomérations, peuvent prétendre à recevoir des programmes neufs éligibles à ce dispositif jusqu’à fin 2024. Lire aussi - Où investir en loi Pinel ?  

Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Montpellier... où investir dans un projet immobilier Pinel ? 

  A compter du 1er janvier 2018 et jusqu'au 15 mars 2019, la zone B2, soit les communes entre 50 000 et 250 000 habitants, était éligible sur dérogation des préfets de région au cas par cas et si, dans ces villes ayant obtenu une dérogation préfectorale, le permis de construire de l’opération concernée a été déposé avant le 31 décembre 2017 et que l’acquisition est officiellement actée avant le 31 décembre 2018. Le même principe s’applique aux quelques villes de la zone C ayant également obtenu des exceptions préfectorales.
A noter que les villes étant concernées par un contrat de redynamisation de site de défense, restent elles éligibles au dispositif Pinel jusqu’à fin 2024. Une expérimentation sur un zonage de projet pour investir en Pinel en Bretagne a elle été lancée en 2020 et prolongée jusqu'à l'extinction prévue du dispositif en 2024. Voir les zones concernées par un investissement Pinel  

Défiscalisation Pinel + : les nouveaux critères pour louer

  Depuis le 1er janvier 2023, de nouveaux critères s'appliquent pour bénéficier des réductions d'impôt à taux plein, on parle du Super Pinel ou Pinel plus. En plus de la prolongation jusqu'en 2024 de la loi Pinel et de la disparition de la loi Pinel dans le logement individuel, la loi de finances 2021 a aussi prévu plusieurs modifications dans le temps. A compter de 2023, le dispositif Pinel classique verra les taux de défiscalisation baisser progressivement, sauf dans les quartiers prioritaires de la ville et pour les programmes neufs écologiques.   Lire aussi - A quoi va ressembler la loi Pinel en 2024 et après ?   En effet, pour obtenir un avantage fiscal jusqu'à 63 000 € sur 12 ans, il faut dorénavant répondre aux exigences du Pinel+, c'est-à-dire, soit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, QPV, soit offrir de meilleures performances énergétiques et de meilleures qualités d'usage.  Dans le détail, pour le Pinel plus (+), les programmes neufs doivent d'abord respecter le seuil 2025 de la nouvelle réglementation environnementale, RE 2020. Ensuite, en matière de qualités d'usage, une superficie minimale est imposée par typologie de logement. Pour profiter d'une réduction d'impôt jusqu'à 6 000 € par an, un studio ou T1 devra mesurer au moins 28 m², un deux-pièces : 45 m², un trois-pièces : 62 m², un quatre-pièces : 79 m², un cinq-pièces : 96 m², le tout avec au minimum 3 m² d'espaces extérieurs : balcon, terrasse, jardin privatif, pour les T1 et T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5. A noter que les logements neufs Pinel à partir du trois-pièces doivent comporter au moins une double-orientation, afin d'améliorer le confort d'été.  A défaut de présenter ces caractéristiques, la réduction d'impôt en Pinel classique est abaissée de 1,5 % en 2023, soit 10,5 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans de location ; 15 % pour 9 ans ; 17,5 % pour 12 ans. L'avantage fiscal serait alors de maximum 52 500 €. Un nouveau tour de vis est prévu pour les investissements Pinel classique en 2024. Là encore, le bonus fiscal est réduit de 1,5 %, soit 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans, 14 % pour 12 ans de location. La défiscalisation Pinel serait alors de maximum 42 000 €, soit 3 500 € par an.  

Des quotas de logements pour acheter en Pinel ?

  La loi de finances pour 2018 a mis un place un système de quotas pour investir en Pinel. Chaque opération immobilière devait avoir un plafond pour la part des logements neufs bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel au sein d’un même programme neuf. Ainsi, les promoteurs immobiliers devraient au sein d’un même immeuble de plus de 5 logements, respecter un quota de logements éligibles au dispositif Pinel. Cette part limitée des logements éligibles devait être fixée par décret, dans la limite de 80 %. A noter qu'à ce jour, aucun décret n'a été publié pour mettre en place ce quota. Voilà de quoi se lancer dans un investissement locatif dans l'immobilier neuf avec la loi Pinel !