Réussir un investissement Pinel en 10 étapes

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05/2021

C’est le dispositif de défiscalisation immobilière du moment, voici comment réaliser et réussir un investissement en loi Pinel en 10 étapes incontournables.

Se créer un patrimoine immobilier dans le neuf tout réduisant ses impôts et obtenir des revenus fonciers complémentaires, voilà les principaux objectifs de la loi Pinel, principale solution de défiscalisation immobilière en France. Découvrez les 10 étapes à suivre pour concrétiser votre investissement Pinel.

 

Etape 1 : simuler son besoin de défiscalisation 

 

Evaluer sa situation fiscale et financière est la première étape avant de se lancer dans la recherche d’un investissement Pinel. 

La loi Pinel permet d’obtenir jusqu’à 63 000 € d’économies d’impôt sur 12 ans. Il faut donc déterminer votre situation fiscale, à court et moyen terme, pour établir combien investir pour rendre votre investissement Pinel le plus pertinent possible. 

Concrètement, si vous payez 3 000 € d’impôt par an, il n’est peut-être pas nécessaire de bénéficier d’une réduction d’impôt de 6 000 € grâce à votre logement Pinel. 

La défiscalisation Pinel se calcule en fonction du prix d’acquisition, plafonné à 300 000 €. Elle est de 12 % du prix d’achat pour 6 ans d’engagement de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Il faut donc également se projeter pour évaluer votre niveau d’imposition dans les années à venir.

Il s’agit ensuite de calculer sa capacité d’emprunt. En effet, le financement d’un investissement locatif se fait en général à crédit pour bénéficier de l’effet levier des prêts, d’autant plus si les taux d’intérêt sont bas. L’effort d’épargne, c’est-à-dire ce qu’il reste à financer une fois les loyers et le bonus fiscal ôtés, doit être en accord avec vos revenus. 

A noter : le bonus fiscal Pinel est intégré au plafond des niches fiscales fixé à 10 000 €. Il est porté à 18 000 € pour un investissement Pinel en outre-mer.

 

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Etape 2 : trouver un investissement Pinel 

 

La loi Pinel a été créée en 2014 pour soutenir l’investissement locatif dans l’immobilier neuf des zones tendues, c’est-à-dire les villes et métropoles dynamiques comme l’Ile-de-France, les grandes métropoles régionales, les régions touristiques comme la Côte d’Azur. C’est donc dans ces zones éligibles et spécifiques qu’il faudra rechercher un logement Pinel à acquérir. 

Le territoire a été divisé en 5 grands secteurs selon la tension de leur marché immobilier : 

- Zone A bis pour Paris et ses communes limitrophes

- Zone A pour le reste de l’Ile-de-France ; de grandes métropoles comme Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Marseille, Ajaccio ; la Côte d’Azur, le Genevois français

- Zone B1 pour des métropoles régionales comme Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Annecy et certaines zones touristiques comme Chamonix, Biarritz, La Rochelle… 

Le reste de l’hexagone, divisé entre la zone B2 et la zone C rurale, n’est lui pas éligible au dispositif Pinel, sauf quelques exceptions pour d’anciens sites militaires de défense ou à la suite d’une expérimentation de zonage de projets en Bretagne.

A noter : outre cette éligibilité géographique, un investissement Pinel ne peut plus être une maison depuis 2021. Il doit forcément s’agir d’un appartement neuf.

 

Etape 3 : préciser l’objectif de son investissement Pinel

 

Bon nombre de spécialistes de la gestion de patrimoine vous le diront : la défiscalisation immobilière doit rester la cerise sur le gâteau. Il faut donc prioriser les différents objectifs de votre projet d’investissement immobilier en Pinel pour mieux orienter vos recherches et trouver le bien adéquat. 

La loi Pinel peut vous permettre de :

- constituer un patrimoine dans l’immobilier neuf aux dernières normes techniques et environnementales, sans travaux à prévoir durant une dizaine d’années ; 

- percevoir des revenus complémentaires en vue de la retraite, 

- loger vos proches

- diminuer votre imposition grâce au bonus fiscal. 

Au terme de l’engagement de location, vous pouvez aussi récupérer le bien Pinel pour votre propre usage. Cela peut être un moyen de déménager dans une autre région au moment de la retraite ou de financer une résidence secondaire.

Selon le but de votre investissement Pinel, il faudra prioriser certaines villes, certains programmes neufs, certains quartiers. Proximité des transports, des services, des campus universitaires si cela doit servir à loger vos enfants étudiants. Proximité de la plage et des commerces si cela a pour but de devenir votre résidence secondaire ultérieurement. 

 

Etape 4 : acheter en VEFA son investissement Pinel

 

Investir en loi Pinel auprès d’un promoteur immobilier se fait le plus souvent grâce à la signature d’une VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement. Il s’agit d’un cadre juridique qui entoure l’achat sur plan d’un logement pas encore construit. 

Pour cela, l’investisseur signe d’abord un contrat de réservation, qui précise les détails techniques du futur appartement Pinel, son prix prévisionnel, ses plans, ses équipements par le biais d’une notice descriptive, sa date provisoire de livraison, des conditions suspensives… La VEFA offre des garanties juridiques et financières qui sont aussi spécifiées dans cet avant-contrat. Pour réserver ce bien Pinel, l’investisseur verse un dépôt de garantie qui ne peut dépasser 5 % du prix d’acquisition.

Une fois les conditions suspensives levées, comme la délivrance du permis de construire ou l’obtention de votre crédit immobilier, l’acte authentique de vente est signé chez le notaire. 

 

Etape 5 : payer votre investissement Pinel en fonction de sa construction

 

L’acte de vente authentique confirme l’échéancier pour régler progressivement le prix de votre investissement Pinel. Des appels de fonds sont réalisés par le promoteur immobilier en fonction de l’avancée du chantier. Ils seront alors débloqués par votre établissement bancaire. Ils ne peuvent dépasser :

- 35 % du prix total à l’achèvement des fondations, 

- 70 % quand le bâtiment est hors d’eau, hors d’air,

- 95 % à l’achèvement du bâtiment, 

- Les 5 % restants peuvent être consignés jusqu’à la levée des réserves. 

 

Etape 6 : se faire livrer son logement Pinel

 

Ultime étape du chantier de construction d’un programme neuf Pinel : sa livraison. Une fois achevée, c’est-à-dire quand le bâtiment est raccordé à l’eau, l’électrique, que les parties communes sont fonctionnelles, le promoteur peut procéder à la livraison de votre appartement Pinel, c’est-à-dire à la remise des clés. Cette rencontre se fait sur place et permet de vérifier si le bien livré est conforme à la notice technique annexée à l’acte de vente : superficie respectée, présence et bon fonctionnement des équipements prévus, qualité adéquate des matériaux… En cas d’anomalies, les 5 % du solde sont consignés jusqu’à réparation ou remise en état auprès d’un notaire, d’une banque ou même de la Caisse des Dépôts.  

 

Etape 7 : mettre en location un investissement Pinel

 

investissement Pinel étapes
Voilà les 10 étapes à suivre pour concrétiser et réussir un investissement immobilier en loi Pinel. © Shutterstock
Dans les douze mois qui suivent la livraison de votre logement Pinel, vous devez impérativement parvenir à louer votre bien, durant au moins 6 ans. Ouverture du compteur électrique, abonnement au service de l’eau…, la mise en location d’un investissement Pinel est semblable à celle d’un appartement classique pour ce qui est du côté pratique. En revanche, il existe plusieurs spécificités. 

- La location nue, non-meublée, doit se faire au titre de la résidence principale du locataire.

- Le revenu du ménage locataire et le loyer pratiqué sont plafonnés.

En effet, un plafond de loyer au mètre carré, charges non comprises, s’applique selon l’emplacement géographique où est situé l’investissement Pinel. 

Ce plafond de loyer est en 2021 de :

- 17,55 €/m² en zone A bis,

- 13,04 €/m² en zone A,

- 10,51 €/m² en zone B1

- 9.13 €/m² en zone B2.

C’est-à-dire que pour un investissement Pinel à Paris de 40 m², le plafond de loyer, selon un coefficient multiplicateur spécifique, ne pourra dépasser : 17.55 x (0.7 + 19/40) = 20,62 €/m² de surface utile. 

En effet, pour ne pas désavantage certaines surfaces, une formule s’applique, en plus du plafond fixé : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement, sans pouvoir dépasser 1,2. 

 

A noter : le non-respect de ces engagements de location entraîne la perte du bénéfice fiscal.

 

Etape 8 : trouver un locataire Pinel

 

A qui louer son appartement Pinel ? Dans le cadre de la loi Pinel, un plafond de ressources, revalorisé chaque année, s’applique pour savoir quel locataire est éligible. Un plafond établit en fonction de la zone géographique où est situé le bien et selon la composition du ménage. 

Ainsi, un célibataire parisien pourra gagner jusqu’à 38 377 € par an. Un couple à Nantes sera éligible jusqu’à 3 500 € de revenus mensuels environ.

 

Lire aussi - A qui louer un investissement Pinel ? Pour quel loyer ?

 

Particularité du dispositif Pinel : il est permis de louer son bien immobilier à ses ascendants ou descendants. Si vos enfants ou parents ne font pas partie de votre foyer fiscal et qu’ils respectent les plafonds de ressources, vous pouvez leur louer votre investissement Pinel.

 

Etape 9 : obtenir la défiscalisation Pinel

 

Rien n’est automatique avec la loi Pinel. Pour pouvoir prétendre à l’avantage fiscal de ce dispositif de défiscalisation immobilière, il faut entreprendre des démarches auprès de l’administration fiscale lors de sa déclaration de revenus. 

Lors de la première année de déclaration, il est nécessaire de remplir le formulaire 2044-EB pour stipuler la durée du premier engagement de location : 6 ou 9 ans. En parallèle, vous devrez également déclarer les revenus fonciers issus de la location Pinel via le formulaire 2044. Il faudra aussi déclarer votre investissement Pinel grâce à l’imprimé 2042-C. 

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Investir en loi Pinel, c'est un cadre sécurisé pour réduire ses impôts jusqu'à 63 000 € sur 12 ans, tout en se créant un patrimoine immobilier. © Adobe Stock
Des justificatifs seront à fournir comme la copie du contrat de bail et la copie de l’avis d’imposition de votre locataire, en N-2, pour confirmer qu’il est bien éligible et que ses revenus sont adéquats avec le plafond de ressources. 

 

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Etape 10 : revendre un investissement Pinel

 

Au terme des six premières années obligatoires d’engagement de location, plusieurs solutions s’offrent à l’investisseur Pinel. 

- vous pouvez prolonger l’engagement de location de deux fois trois ans afin de continuer à bénéficier de la réduction d’impôt Pinel. Pour rappel, pour 9 ans de location, elle représente 18 % du prix d’acquisition, soit jusqu’à 6 000 € par an pour un investissement de 300 000 €. Pour 12 ans, elle atteint 21 %, soit jusqu’à 63 000 € au total.

- autre solution : la location classique. Vous pouvez décider de louer votre bien immobilier Pinel mais sans respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire, mais sans toucher l’avantage fiscal du coup. Il devient alors un investissement locatif classique.

- autre piste : occuper vous-même votre logement Pinel. Une fois sortie du dispositif, l’investisseur peut occuper soi-même le logement au titre de sa résidence principale ou secondaire.

- ultime solution : revendre son investissement Pinel et engranger une éventuelle plus-value immobilière.

 

Voilà de quoi entreprendre un investissement immobilier en loi Pinel !

Par Céline Coletto

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