Loi Pinel : comment calculer sa réduction d'impôt ?

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07/2021

La loi Pinel est le principal dispositif de défiscalisation immobilière dans l’immobilier neuf. Elle permet de réduire son imposition jusqu’à 63 000 €. Voici comment réaliser le calcul de la défiscalisation Pinel.

Depuis 2014, la loi Pinel, du nom de la ministre du Logement du moment, offre un avantage fiscal aux investisseurs immobiliers. Encore faut-il savoir combien vous rapportera la défiscalisation Pinel chaque année ? Découvrez comment connaître le montant du crédit d’impôt Pinel dans le cadre d’un investissement locatif.

 

☑️Calcul réduction impôt Pinel : mode d’emploi

 

La loi Pinel est donc un dispositif fiscal d’incitation à acquérir un logement neuf pour le mettre en location sur le marché intermédiaire. L’investisseur s’engage à acheter pour louer un appartement neuf qu’il met en location durant au moins six ans en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire. En échange, il perçoit une réduction d’impôt Pinel qui peut atteindre 6 000 € par an.

Le crédit d’impôt Pinel varie selon le prix d’acquisition et la durée d’engagement de location.

 

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📃Calcul défiscalisation Pinel

 

calcul défiscalisation Pinel
La défiscalisation Pinel peut permettre de réduire de 63 000 € vos impôts sur le revenu, voici comment calculer le crédit d'impôt Pinel. © Shutterstock
La réduction d’impôt Pinel varie d’abord selon la durée d’engagement de location.
- Pour 6 ans de mise en location : le montant de la défiscalisation Pinel est de 12 % du prix d’achat.
- Pour 9 ans de location : le crédit d’impôt Pinel est de 18 % du prix d’acquisition.
- Pour 12 ans de location : la réduction d’impôt Pinel est de 21 % du coût du logement neuf. 
Concrètement, cela correspond à 2 % par an d’engagement à louer durant 6 et 9 ans, auquel s’ajoute 1 % par an entre la 10ème et 12ème année de location supplémentaire. 
Exemple de calcul défiscalisation Pinel : pour un investissement de 100 000 €, la réduction d’impôt sera de 12 000 € pour 6 ans, soit 2 000 € par an.

Info en + : il est possible de défiscaliser en loi Pinel pour deux logements maximum.

 

👛Réduction impôt Pinel : quel calcul ?

 

Le crédit d’impôt Pinel se calcule aussi selon le prix d’acquisition du logement neuf. Pour cela, il faut prendre en compte le prix de revient global de l’achat immobilier neuf, c’est-à-dire : 

- dans le cas d’un achat sur plan en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, le prix de revient comprend le prix d’acquisition, ainsi que les frais de notaire et les éventuels frais d’agence immobilière, sans oublier la TVA, les éventuels droits d’enregistrement et de publicité foncière ou encore les commissions versées aux intermédiaires. De quoi booster l’avantage fiscal et donc améliorer encore la rentabilité de votre investissement immobilier.

- dans le cas de la construction d’une maison Pinel, ce qui n’est plus possible depuis le 1er janvier 2021, le prix de revient se compose du prix de la construction ainsi que du prix du terrain à bâtir, les coûts de viabilisation, les frais de notaire mais aussi les équipements indispensables, type cuisine, salle de bain…

- dans le cas d’un logement inachevé qui nécessite des travaux pour être habitable, le prix de revient intègre le prix d’achat comme listé ci-dessous, auquel s’ajoute le coût des travaux. 

 

🔎Défiscalisation Pinel : comment la calculer ?

 

Ce prix de revient global est plafonné à 300 000 € par an, auquel s’ajoute un autre plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Si le prix de revient est inférieur à 300 000 € mais que le prix par mètre carré reste supérieur à 5 500 €, c’est le plafond par mètre carré qui prime sur le plafond global.

calcul réduction impôt pinel
Inchangée en 2022, à compter de 2023, la réduction d'impôt Pinel devrait être abaissée pour l'achat d'un appartement neuf. © Shutterstock
Dans le cas d’un investissement Pinel au-delà des 300 000 € de plafond ou des 5 500 €/m², l’excédent ne sera pas pris en compte dans le calcul de la défiscalisation Pinel. Le crédit d’impôt sera calculé sur le plafond maximal de 300 000 €, soit jusqu’à 63 000 € d’impôt sur 12 ans de location :

Réduction d’impôt Pinel maximale : 63 000 € = 300 000 € x 21 % 

 

💶Montant défiscalisation Pinel : cas pratique

 

Pour un achat Pinel de 200 000 € et un premier engagement de six ans de location, le bonus fiscal Pinel sera de 200 000 € x 12 % = 24 000 €. Cela représente un crédit d’impôt de 4 000 € par an. 

Si votre imposition sur le revenu est au-delà des 4 000 € par an, le crédit d’impôt Pinel sera soustrait de votre impôt sur le revenu et la défiscalisation sera donc optimale. En revanche, si l’avantage fiscal est supérieur à votre niveau d’imposition, l’excédent n’est pas reportable les années suivantes, comme dans le cas d’un déficit foncier par exemple. Une partie du crédit d’impôt sera perdue et cela sera moins de rentabilité à terme pour votre investissement locatif.

Loi Pinel 2022 : quelle réduction d’impôt ?

 

Pour ceux qui veulent réaliser un investissement en loi Pinel en 2022, il ne devrait pas y avoir de modifications à propos du montant de la défiscalisation Pinel. Le calcul du crédit d’impôt Pinel sera le même : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans. En revanche, on sait déjà que la loi Pinel 2023, puis la loi Pinel 2024 offriront de moindres réductions d’impôt. 

 

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Loi Pinel 2023 et 2024 : moins de défiscalisation Pinel

 

Pour la loi Pinel 2023, la quotité de la défiscalisation Pinel serait diminuée à 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement de 6 ans de location ; 15 % pour 9 ans ; 17,5 % pour 12 ans. La réduction d’impôt Pinel serait alors de 45 000 € maximum. Pour la loi Pinel 2024, le bonus fiscal Pinel passerait à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans, 14 % pour 12 ans de location Pinel. A compter de 2023, la loi Pinel serait moins attractive. Vous avez donc tout intérêt à vous lancer dès maintenant dans la recherche d’un investissement Pinel.


Voici de quoi calculer la réduction Pinel pour faire baisser votre impôt sur le revenu, grâce à la défiscalisation immobilière, tout en vous constituant un patrimoine immobilier.

Par Céline Coletto

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