Investir : quoi pour remplacer la loi Pinel ?

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06/2021

En 2025, la loi Pinel, principal mécanisme pour produire du logement intermédiaire, va disparaître. Les pouvoirs publics préparent déjà l’après avec un rapport dédié. Découvrez ici ce qui pourrait remplacer le dispositif Pinel.

La France a besoin de 180 000 à 420 000 nouveaux logements intermédiaires d’ici 10 ans. Alors comment faire alors que la loi Pinel, principale pourvoyeuse, doit s’éteindre fin 2024 ? Pour anticiper, le gouvernement a commandé un rapport à l’IGF et le CGEDD pour proposer des pistes. Le journal Les Echos qui a pu le consulter parle même de « propositions chocs ».

 

Qu’est-ce qu’un logement intermédiaire ?

 

D’abord, il faut rappeler qu’un logement intermédiaire est un compromis entre le logement social et le logement classique. Il s’adresse aux ménages qui ne peuvent prétendre à obtenir un logement dans le social mais pour qui le parc privé reste trop onéreux. Concrètement, il s’agit de loger les classes moyennes.

Depuis plus de trente ans, des dispositifs de défiscalisation immobilière se succèdent pour soutenir la production de logements neufs et notamment de logements intermédiaires comme la loi Scellier, la loi Duflot... C’est le cas depuis 2014 avec la loi Pinel qui propose une réduction d’impôt en contrepartie d’une mise en location durant six, neuf ou douze ans avec plafond de loyer pour l’achat d’un logement neuf. 

loi pinel 2022
Quoi pour remplacer la loi Pinel tout en soutenant la production de logements intermédiaires pour loger les classes moyennes ?
Comme le gouvernement a prévu une extinction progressive à compter de 2022 du dispositif Pinel, car jugé trop coûteux, un rapport remis au Parlement entrevoit des pistes pour le remplacer.

 

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Comment produire du logement intermédiaire ?

 

- Faire appel aux investisseurs institutionnels

 

Pour financer les besoins en logements intermédiaires, l’Etat pourrait mobiliser les investisseurs institutionnels, comme les banques ou les assureurs. Pour l'Inspection Générale des Finances et le Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable, il s’agit de profiter du retour de ces investisseurs institutionnels dans le résidentiel, car échaudés par la rentabilité en baisse dans les bureaux et les commerces. Des zinzins qui pourraient financer jusqu’à 50 000 logements intermédiaires par an, selon le rapport, qui estime en parallèle les besoins entre 18 000 et 42 000 par an.

 

- Motiver les collectivités locales

 

Encore faut-il motiver les mairies à produire du logement intermédiaire. En effet, le logement intermédiaire permet une exonération de taxe foncière durant 20 ans, soit moins de recettes fiscales pour les villes. Alors que le foncier est toujours une denrée rare, les communes sont peu enclines du coup à favoriser ces programmes neufs de logements intermédiaires.

loi pinel remplacement
Les investisseurs particuliers ont jusqu'à fin 2024 pour profiter de la loi Pinel, mais attention les avantages fiscaux baisseront à partir de 2023.
D’autant que le logement intermédiaire n’entre pas dans les quotas de la loi SRU. L’IGF et le CGEDD proposent donc de remplacer l’exonération de taxe foncière supportée par les collectivités par un crédit d’impôt supporté par l’Etat. 

 

- Soutenir les acteurs du logement intermédiaire

 

Le rapport propose également d’augmenter les avantages fiscaux pour soutenir la rénovation de logements intermédiaires par les investisseurs institutionnels, tout en encourageant l’arrivée de nouveaux acteurs du logement intermédiaire. En effet, sur les six dernières années, deux-tiers des logements intermédiaires ont été produits par seulement deux opérateurs : In’li et la CDC Habitat.

 

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Quid de l’investissement dans le logement intermédiaire des particuliers ?

 

Selon ce rapport de l’IGF et le CGEDD, ça serait la fin des dispositifs de défiscalisation immobilière comme on les connaît. Pour faire profiter le logement intermédiaire de l'épargne des ménages, les deux administrations leur proposent de souscrire des parts dans des fonds pierre-papier de type OPCI, organisme de placement collectif en immobilier, mais sans avantage fiscal.

A voir maintenant les arbitrages du gouvernement qui pourraient intervenir dès le projet de loi de finances pour 2022.

Par Céline Coletto

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