A quelles conditions mettre en location un investissement Pinel ?
Edition du 09/04/2019 Mise à jour le 14/06/2024
Les plafonds de ressources du dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif pour 2023 ont été publiés mi-juin par l'administration fiscale, en attendant la mise à jour 2024. Voici de quoi savoir à qui un investisseur pourra louer son logement Pinel cette année, revue de détails de tout ce qu'il faut savoir sur les plafonds en loi Pinel.
L'administration fiscale publie chaque année les plafonds de revenus des locataires éligibles au dispositif Pinel.
La loi Pinel offre des avantages à ceux qui investissent dans l'immobilier locatif. Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, les propriétaires doivent respecter certaines conditions, notamment en ce qui concerne le plafond de ressources des locataires. Le plafond de ressources Pinel est défini en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes composant le ménage locataire.
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Comment savoir si je peux louer en Pinel ?
Comme chaque année, l'administration fiscale publie les nouveaux plafonds de ressources des locataires pouvant bénéficier d’un investissement Pinel. De sorte à savoir à qui louer son logement acheté pour défiscaliser en loi Pinel. Voici tous les détails du plafond de ressources de la loi Pinel.
La loi Pinel, c'est quoi ?
Un achat Pinel est, pour rappel, une forme d'investissement immobilier destinée à la location. Le dispositif consiste à acquérir des logements éligibles et les mettre en location pendant une durée minimale de 6 ans jusqu'à 12 ans. Pour être éligible à la loi Pinel et obtenir la réduction d'impôt assortie, les propriétaires doivent respecter certaines conditions, notamment le plafond de ressources des locataires. Ce plafond dépend du nombre de personnes composant le ménage et de la zone géographique dans laquelle se situe le bien.
Quel plafond de ressources en fonction de la zone Pinel ?
Les plafonds de revenus de la loi Pinel 2022 avaient été revalorisés de + 2,505 % en métropole, puis de 6.33 % en 2023. La revalorisation des plafonds de revenus pour 2024 a enfin été officialisée par le fisc avec une augmentation de + 3.87 %, dans le contexte d'inflation et de l'application du Pinel+, nouvelle mouture du dispositif depuis le 1er janvier 2023. Un propriétaire acquiert un logement neuf qu'il met en location durant six, neuf ou douze ans, en contrepartie d'une réduction d'impôt jusqu'à 6 000 € par an.
Il faut savoir que le plafond de ressources Pinel varie selon la composition du ménage, c'est-à-dire le nombre de personnes à charge occupant le bien, et en fonction de la zone géographique où est située le logement Pinel. Le territoire est découpée en 5 zones, selon la tension sur le marché locatif. Le plafond de revenus Pinel est ainsi le plus élevé dans la zone Pinel Abis, c'est-à-dire à Paris et sa première couronne, que dans la zone Pinel A qui réunit le reste de l'Ile-de-France, les très grandes métropoles comme Lyon ou Marseille, davantage encore que dans la zone Pinel B1 qui englobe les agglomérations de plus de 250 000 habitants et les zones touristiques comme Nantes... Lire aussi - Comment fonctionne le zonage Pinel ?
Tableau des ressources dispositif Pinel 2024
Plafonds de revenus des locataires / Loi Pinel 2024
Composition du foyer
Zone A bis
Zone A
Zone B1
Zone B2 et C
Personne seule
43 475 €
43 475 €
35 455 €
31 892 €
Couple
64 976 €
64 976 €
47 321 €
42 588 €
Personne seule ou couple +1
85 175 €
78 104 €
56 905 €
51 215 €
Personne seule ou couple +2
101 693 €
93 556 €
68 699 €
61 830 €
Personne seule ou couple +3
120 995 €
110 753 €
80 816 €
72 735 €
Personne seule ou couple +4
136 151 €
124 630 €
91 078 €
81 971 €
Majoration/pers. à charge
+ 15 168 €
+ 13 886 €
+ 10 161 €
+ 9 142 €
Barème revenus Pinel : exemples
Ainsi, le revenu fiscal de référence d’un nouveau locataire d’un logement Pinel en 2024 ne peut pas dépasser 43 475 € par an pour une personne seule en zone Abis, exemple à Paris, soit environ 3 622 € de revenus mensuels.
Le plafond de ressources Pinel 2024 pour un couple en zone A, comme à Nice ou Montpellier, est de 64 976 € par an, soit maximum 5 414 € par mois.
Pour louer à une personne seule ou un couple avec deux personnes à charge, exemple une famille de 4 personnes, en zone B1, comme à Rennes, les revenus pouvaient atteindre 68 699 € par an, soit plus de 5 724 € par mois en RFR.
Loi Pinel outre-mer : quel locataire ? Quel revenu et quel salaire pour louer ?
Un plafond de ressources Pinel spécifique existe pour l'outre-mer. Il évolue là aussi selon la composition du ménage et la zone géographique. En 2023, un couple de locataire Pinel à La Réunion peut gagner jusqu'à 42 186 € par an, quand le plafond de ressources Pinel en Nouvelle-Calédonie était de 55 192 € pour un couple.
Plafond de ressources des locataires - Barème Pinel Outre-Mer 2024
Composition du ménage locataire
Martinique / Guadeloupe / Guyane
La Réunion / Saint Barthélemy
Saint Martin / Mayotte
Nouvelle-Calédonie / Polynésie Française
Saint Pierre et Miquelon
Iles Wallis et Futuna
Personne seule
31 589 €
34 369 €
Couple
42 186 €
45 896 €
Personne seule ou couple
+ 1 enfant à charge
50 731 €
55 192 €
Pers. seule ou couple
+ 2 enfants à charge
61 243 €
66 630 €
Pers. seule ou couple
+ 3 enfants à charge
72 044 €
78 380 €
Pers. seule ou couple
+ 4 enfants à charge
81 192 €
88 333 €
Majoration pour personne à charge complémentaire
+ 9 063 €
+ 9 859 €
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Mise en location : comment calculer quel revenu net ou brut du locataire Pinel prendre en compte ?
Les ressources du locataire Pinel sont appréciées à la date de conclusion du contrat de bail au regard du revenu fiscal de référence (RFR) du foyer fiscal du locataire, qui figure sur l'avis d'imposition sur le revenu établi au titre des revenus de l'année de référence. L'année de référence s'entend, en principe, de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail ou contrat de location, année N-2. Pour les baux conclus au cours de l'année 2024, les conditions de ressources sont appréciées, en principe, au regard du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition sur le revenu établi au titre des revenus de l'année 2022.
Défiscalisation et réduction d'impôt : ne pas oublier les plafonds de loyer
Pour rappel, parmi les autres conditions pour louer un investissement Pinel et obtenir les avantages fiscaux qui peuvent aller jusqu'à 63 000 € avec le dispositif Pinel plus, il y a aussi et bien sûr un plafond de loyer à respecter. La mise à jour par l’administration fiscale des nouveaux plafonds de loyer du dispositif Pinel pour 2024, en métropole comme en outre-mer, a été publiée mi-juin.
Ainsi, le loyer mensuel ne doit pas excéder un plafond précis, qui est déterminé, là aussi, en fonction de la zone géographique. Les derniers plafonds de loyer Pinel disponibles pour 2024 font état d'un maximum de :
18.89 €/m² en Zone A bis 14.03 €/m² en zone A 11.31 €/m² en zone B1 9.83 €/m² en zone B2 éligible
A noter que pour les barèmes Pinel des loyers en outre-mer, il faut compter un plafond de 11,65 euros par mètre carré dans les Départements d'Outre-Mer tels que La Réunion, La Guadeloupe, La Martinique La Guyane, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Mayotte ou encore Saint-Pierre-et-Miquelon. Pour ce qui est de la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie, les îles de Wallis et Futuna, le plafond de loyer de la loi Pinel pour 2023 est porté à 14.18 euros par mètre carré.
A savoir qu'un coefficient multiplicateur s'applique pour ne pas pénaliser certaines typologies d'appartement. Il faut savoir que si le propriétaire bailleur ne respecte pas les plafonds de la loi Pinel, il risque de perdre le bénéfice fiscal de son investissement.
Les logements soumis au régime Pinel
Il faut savoir qu'en plus des plafonds de revenus et des plafonds de loyer qui s'appliquent pour bénéficier des atouts financiers et fiscaux de la loi Pinel, l'investisseur doit également être vigilant sur le logement loué lui-même. Dans le cadre d'un achat en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement, les logements éligibles doivent être issus d'immeubles neufs, des logements collectifs donc. Les maisons ne peuvent plus prétendre à profiter du dispositif Pinel.
Des critères de performance énergétique s'appliquent également pour devenir un logement Pinel. Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, des critères environnementaux doivent être respectés, fondés sur le label « E+C- » et l'étiquette A du DPE doit être atteinte. Pour les logements dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022, c'est la nouvelle réglementation environnementale, la RE 2020 qui entre en vigueur et que les logements éligibles au Pinel doivent respecter.
Pour résumer, pour mettre en location un investissement en loi Pinel et ainsi bénéficier de la réduction d'impôt, il est crucial de se conformer aux plafonds de revenus des locataires établis par l'administration fiscale. Cela permettra aux propriétaires bailleurs de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel tout en contribuant à l'offre de logements abordables sur le marché locatif pour certaines tranches de la population. Il est recommandé de se tenir informé des mises à jour régulières des plafonds applicables publiés par l'administration fiscale afin de respecter les critères en vigueur.
Par Céline Coletto
Quel plafond de revenus pour louer avec les anciennes lois Duflot, Borloo, Scellier... grâce au Bofip ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux des précédents dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Duflot, la loi Borloo, la loi Scellier ou De Robien, les propriétaires bailleurs doivent respecter un certain nombre de conditions. La première d’entre elles concerne également le plafond de ressources des locataires. En effet, ceux-ci ne doivent pas dépasser un certain niveau de revenu pour bénéficier du dispositif et obtenir des réductions d'impôt.
Les plafonds de ressources des anciens dispositifs fiscaux, type loi Scellier ou De Robien ou encore Borloo et loi Duflot, ont également été fixés au cours des années antérieures. Comme ceux de la loi Pinel, ils continuent d'être revalorisés. Ils sont à retrouver dans le Bulletin officiel des finances publiques-impôts / BOFiP-impôts, qui récapitule les différents plafonds de loyer et de ressources à respecter pour la mise en location des logements bénéficiant d'anciens dispositifs de soutien à l'investissement locatif.
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