Edition du 18/09/2023

La loi Pinel est une réduction d'impôt pour les ménages français qui souhaitent investir dans l'immobilier. Elle permet à l'investisseur de percevoir une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 21 % du montant investi. Mais effet d'aubaine ou bon plan, faites-vous votre propre avis en prenant en compte les avantages et les inconvénients de cette loi de défiscalisation qui s'éteindra fin 2024.

• Sommaire
• Comment fonctionne la défiscalisation Pinel en 2024 ? En métropole ? En outre-mer ?
• Pour ou contre ? L'achat d'un appartement Pinel est-il intéressant ?
• Est-ce encore le bon moment pour acheter un investissement Pinel ?
• Les plafonds de loyers, un frein à la rentabilité ?
• Zone : où ne peut-on pas investir en Pinel ?
• Quels sont les risques de la loi Pinel ?
• Témoignages et avis d'investisseurs : quels retours d'expérience à Bordeaux, Lyon ou en outre-mer ?
• Faut-il encore investir en loi Pinel ?

Destinée à encourager les investissements locatifs depuis sa création en 2014, la loi Pinel est un dispositif fiscal qui offre aux investisseurs la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 6 000 € par an en métropole. Mais qu'en est-il vraiment ? Est-ce encore pertinent d'investir en loi Pinel alors que le dispositif de défiscalisation disparaîtra d'ici 2025 ? 

 

Comment fonctionne la défiscalisation Pinel en 2024 ? En métropole ? En outre-mer ?

 

Le dispositif Pinel, un choix de prédilection ces dernières années pour les investissements locatifs, disparaitra en 2025. Mais faut-il déjà abandonner l’idée d’investir dans un bien immobilier neuf avec ce mécanisme de défiscalisation, ou est-ce encore opportun ? En théorie, le dispositif Pinel demeure attrayant, bien qu’il soit plus approprié désormais de parler de deux variantes, à savoir le Pinel classique et le Pinel+, sans oublier le Pinel outre-mer.

L’objectif premier des pouvoirs publics, au moment de la création de la loi Pinel en 2014, en remplacement du dispositif Duflot, était de favoriser la construction de logements neufs dans des zones tendues. Le second était de rendre ces nouvelles habitations neuves accessibles à la location pour des revenus modestes grâce à un plafonnement des loyers.

Concernant le Pinel classique, les avantages fiscaux ont été rabotés en 2023. Les taux de la réduction d’impôt sont désormais fixés à :

- 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans ;
- 15 % pour 9 ans ;
- 17,5 % pour 12 ans.

Et lors de la dernière année de la loi Pinel en 2024, le gouvernement prévoit un nouveau coup de rabot sur l'investissement Pinel classique, avec des taux qui allant de 9 % pour six années de mise en location, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans de durée de location.

 

Le Pinel plus, c'est quoi ?

 

Pour conserver de meilleurs taux de réduction d'impôt, il faut se tourner vers le Pinel+, qui devient fiscalement plus avantageux que le Pinel initial, avec un bonus fiscal pouvant atteindre jusqu’à 21 % pour une location de 12 ans.

Néanmoins, pour être éligible au Pinel+, l'appartement acheté en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement à acheter doit satisfaire à plusieurs critères, notamment des superficies minimales selon sa typologie. Par exemple, un deux-pièces doit mesurer au moins 45 m², un trois-pièces au minimum 62 m². Autre impératif : il doit obligatoirement disposer d’un espace extérieur et d’une double exposition à partir du T3.

Des appartements plus grands en superficie et davantage de contraintes techniques, cela se traduit inévitablement par un coût plus élevé pour votre investissement immobilier. D'autant que jusqu'ici, les promoteurs immobiliers proposent très peu de biens répondant aux critères du Pinel+ : moins de 10 % de l'offre actuelle répondrait aux critères du Pinel+.

Bon à savoir : les programmes neufs situés en QPV, Quartier Prioritaire de la Ville, soit environ 1 500 quartiers dans l'hexagone continuent de profiter des plus forts taux de réduction d'impôt, quel que soit leur surface ou leur configuration. 

Il faut aussi noter que le Pinel DOM-TOM offre des taux de défiscalisation encore plus avantageux : 23 % pour un engagement de location de 6 ans, 29 % pour 9 ans, 32 % du prix d'achat pour une mise en location de 12 ans. Pour suivre l'actualité de la loi Pinel, voici notre dossier spécial sur ce dispositif de défiscalisation

 

Pour ou contre ? L'achat d'un appartement Pinel est-il intéressant ?

 

Malgré la disparition annoncée de la loi Pinel en 2025, investir dans l'immobilier neuf reste une option attrayante. Même sans les avantages fiscaux du Pinel, un bien neuf présente de nombreux atouts, comme les frais de notaire réduits en comparaison de l'achat d'un logement ancien, comme sa performance énergétique, qui le rend immédiatement prêt à la location ou l'absence de lourds travaux durant au moins dix ans. Même dans le cadre d'un avantage fiscal, il est crucial de ne pas surestimer les avantages fiscaux : si vous faites appel à des experts, ils vous diront souvent que la réduction d'impôt doit rester la cerise sur le gâteau. Elle ne garantit pas à elle seule la rentabilité de l'investissement.

Malgré la réduction progressive des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel, l'immobilier neuf reste une option attrayante pour les investisseurs. Voici quelques raisons pour lesquelles cela demeure un choix pertinent :

Une performance énergétique garantie

Les logements neufs sont tous conçus pour répondre aux normes de performance énergétique les plus strictes, la RE 2020 actuellement. Cela signifie qu'ils sont généralement bien isolés, équipés de systèmes de chauffage et de refroidissement économes en énergie, et intègrent des technologies modernes pour minimiser la consommation d'électricité. En conséquence, ils sont moins coûteux à exploiter et plus respectueux de l'environnement, ce qui peut être un atout majeur pour attirer des locataires soucieux de l'efficacité énergétique. L'ensemble permet également de profiter de la valeur verte du logement en cas de revente.

Des garanties propres à la VEFA

L'achat d'un bien immobilier neuf en France est généralement assorti d'une garantie décennale, qui oblige le promoteur à réparer tout dommage structurel survenant dans les dix ans suivant la construction. Cette garantie offre une tranquillité d'esprit aux investisseurs, car elle les protège contre les coûts imprévus liés à d'éventuelles réparations majeures. D'autres garanties comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale protègent également l'investisseur.

Un logement prêt à la location

Les logements neufs sont prêts à être loués immédiatement. Vous n'aurez pas à vous soucier des rénovations ou des réparations majeures avant de pouvoir commencer à générer des revenus locatifs. Cela signifie que vous pouvez commencer à rembourser votre investissement plus rapidement et à bénéficier d'un flux de trésorerie positif plus tôt.

Un respect des normes de construction

Les nouvelles constructions sont soumises à des normes de construction strictes en matière de sécurité, d'accessibilité et de qualité. Cela signifie que les logements neufs sont généralement plus sûrs et plus conformes aux réglementations en vigueur, ce qui peut réduire les risques juridiques pour les propriétaires ; mais aussi séduire plus facilement les locataires. 

 

Est-ce encore le bon moment pour acheter un investissement Pinel ?

 

La question de savoir s'il est opportun d'investir en loi Pinel en 2023 dépend de divers facteurs, notamment vos objectifs financiers et patrimoniaux à long terme. Est-ce que vous achetez maintenant pour en faire votre future résidence principale à l'avenir ? Est-ce que vous investissez aujourd'hui pour pouvoir louer et ainsi loger vos enfants étudiants ou vos parents en perte d'autonomie ? Est-ce que vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires au moment de la retraite ou vous construire un patrimoine à transmettre ? Autant de questions qui vous aideront à savoir si le but principal de votre projet sera compatible avec un investissement Pinel. En effet, bien que le Pinel classique ait vu ses avantages fiscaux réduits, il continue de présenter un intérêt pour certains investisseurs selon leur projet, reste à bien prendre en compte les plafonds de loyers, qui peuvent limiter la rentabilité de l'investissement.

 

Les plafonds de loyers, un frein à la rentabilité ?

 

L'un des aspects clés de la loi Pinel est le respect de plafonds de loyers pour les propriétés éligibles. Ces plafonds sont déterminés en fonction de la zone géographique où se trouve le bien immobilier. L'objectif est d'encourager la location de logements abordables, dits logements intermédiaires, dans les zones où la demande de logements est élevée.

Ces plafonds de loyers Pinel peuvent être un frein à la rentabilité de l'investissement, en particulier dans les grandes villes où les prix de l'immobilier sont élevés. Les investisseurs doivent donc s'assurer que les loyers qu'ils peuvent percevoir respectent ces plafonds, en n'affectant pas trop le rendement locatif. Il faut donc faire une analyse minutieuse de la rentabilité de l'investissement en tenant compte des plafonds de loyers mais aussi des autres coûts associés à la propriété, tels que les charges de copropriété et les impôts locaux.

 

Zone : où ne peut-on pas investir en Pinel ?

 

Autre point incontournable avant de se lancer dans un achat en Pinel : choisir judicieusement l'emplacement de votre investissement car c'est un facteur critique qui peut avoir un impact significatif sur sa rentabilité. 

Le zonage Pinel, mis en place par le gouvernement, divise le territoire en différentes zones, de A à C, en fonction du niveau de tension du marché immobilier local. Les zones A bis, A, et B1 sont considérées comme les plus tendues et sont donc sécurisantes pour l'acheteur. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel pour limiter les mauvaises surprises en matière de vacance locative notamment.

Les grandes villes telles que Paris, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier se trouvent donc en zone A bis ou A, ce qui en fait des choix populaires pour les investissements Pinel. Des villes comme Nantes, Bordeaux, Toulouse, voire Annecy sont en zone B1. Dans d'autres plus petites villes éligibles, la demande locative peut également être forte avec des prix de vente plus abordables ; mais avec des plafonds de loyer identiques, offrant ainsi des opportunités intéressantes en termes de rendement locatif pour les investisseurs.

Quoi qu'il en soit, il est recommandé de faire des recherches approfondies sur le marché immobilier local avant de choisir l'emplacement de votre investissement. Considérez la demande locative, les taux de vacance, les perspectives de croissance économique de la ville, les projets urbains et de transports en commun dans le quartier, et d'autres facteurs qui pourraient influencer la rentabilité de votre investissement.

 

Quels sont les risques de la loi Pinel ?

 

Le dispositif Pinel soutient les investissements immobiliers, tout en apportant de nombreux avantages aux propriétaires-bailleurs : réductions fiscales, possible constitution d’un patrimoine sans apport avec l'effet levier du crédit immobilier... Or, en investissant en Pinel, vous vous engagez à louer votre bien pendant une période de 6 à 12 ans. Il s’agit donc d’un projet sur le long terme, qui va vous accompagner pendant une bonne décennie. C’est pourquoi il ne faut pas se lancer à la légère.

Il faut choisir l’emplacement avec soin, se renseigner sur le promoteur et bien réfléchir aux différents avantages et inconvénients de ce dispositif. Vous aurez ainsi toutes les cartes en main pour mener à bien votre projet d’investissement immobilier.

Attention aux dates clés à respecter

Si votre bien Pinel n’est pas loué dans les douze mois qui suivent son achat ou son achèvement, vous perdrez tous vos avantages Pinel. Vous devez donc être sûr d’acheter dans une agglomération ou un quartier qui bénéficie d’une forte demande locative. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels. Pour éviter ce risque, vous pouvez aussi confier la location de votre bien à une agence de gestion locative qui fera de la publicité pour vous aux nouveaux locataires. S'informer sur les dates clés de la loi Pinel.

Sélectionner soigneusement les promoteurs

Certaines propositions peuvent faire miroiter de belles promesses aux investisseurs, alors que les avantages de la loi Pinel ne seront pas au maximum. Attention de ne pas investir dans des zones soi-disant tendues alors que le marché immobilier est en fait saturé dans ces quartiers. Ce risque est de moins en moins fort alors que les passoires énergétiques vont progressivement disparaître du marché locatif. Avec votre appartement dans une construction neuve aux dernières normes environnementales, vos faibles factures énergétiques et charges de copropriété, vous aurez un avantage concurrentiel sur un logement ancien auprès des locataires.

Quelle plus-value immobilière lors de la revente ?

Les biens Pinel sont généralement tous regroupés dans les mêmes zones, dans un même immeuble neuf. Cela signifie que les investisseurs qui achètent un logement neuf et s’engagent à le louer pendant la même durée : 6, 9 ou 12 ans, chercheront à tous ou presque revendre au même moment. Cela pourrait jouer au moment de la revente sur la plus-value immobilière. 

 

Témoignages et avis d'investisseurs : quels retours d'expérience à Bordeaux, Lyon ou en outre-mer ?

 

Pour prendre une décision éclairée concernant un investissement en loi Pinel, il est prudent de tenir compte des retours d'expérience d'autres investisseurs. Voici quelques avis d'investisseurs dans différentes régions de France, notamment à Bordeaux, Lyon, et en outre-mer.

Témoignage d'un investisseur à Bordeaux

Nicolas, un investisseur bordelais, a choisi d'investir dans un appartement neuf en loi Pinel en 2018. Il a opté pour une durée d'engagement de location de 9 ans, ce qui lui a permis de bénéficier d'une réduction d'impôt de 18 %. Selon lui, son investissement a été un succès.

« J'ai choisi Bordeaux en raison de la forte demande locative dans la région. La valeur de ma propriété a augmenté au fil des ans, ce qui en a fait un investissement rentable », souligne Nicolas qui met tout de même en garde l'importance de choisir un promoteur immobilier de confiance et de s'assurer que le logement répond à toutes les exigences du Pinel, en particulier en ce qui concerne la performance énergétique.

Retour d'expérience d'une investisseuse à Lyon

Charlotte, une investisseuse tourangelle, a choisi d'investir dans un studio en loi Pinel à Lyon en 2017. Elle a opté pour une durée d'engagement de 6 ans, ce qui lui a permis de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 %. « Mon investissement à Lyon était basé sur l'idée que le marché immobilier était en pleine croissance ; mais je n'ai pas pris en compte les plafonds de loyers, qui étaient assez bas par rapport au marché locatif classique. Cela a limité mes revenus locatifs ; je compte bien compenser ce rendement plus faible au moment de la revente », raconte Charlotte. Elle conseille donc aux investisseurs potentiels de faire une analyse approfondie du marché locatif dans leur région cible avant de se lancer dans un investissement Pinel.

Investissement dans les DOM-TOM : témoignage d'un investisseur en Guadeloupe

David, un investisseur en Guadeloupe, a choisi d'investir dans un appartement neuf en loi Pinel DOM-TOM en 2016. Il a opté pour une durée d'engagement de location de 9 ans, ce qui lui a permis de bénéficier d'une réduction d'impôt de 29 %. Il juge son expérience très positive.

« En Guadeloupe, la demande locative est élevée en raison de l'attractivité touristique et de l'afflux de personnes venant travailler sur l'île. Mon investissement m'a permis de bénéficier d'une réduction d'impôt significative, et j'ai pu louer mon appartement sans difficulté », partage David qui prévient tout de même de choisir un gestionnaire de biens local de confiance pour gérer la location à distance.

 

Faut-il encore investir en loi Pinel ?

 

Pour conclure, investir en loi Pinel peut toujours être une stratégie financière intéressante, mais il est impératif de le faire en toute connaissance de cause. Avant de vous lancer, consultez un expert en immobilier ou un conseiller financier pour évaluer si cette option correspond à vos objectifs financiers à long terme.

L'immobilier neuf offre des avantages indéniables en termes de performance énergétique, de garanties de construction et de rentabilité à long terme. Reste que les plafonds de loyers imposés par la loi Pinel et l'emplacement de votre investissement peuvent influencer la rentabilité globale de votre investissement. Il est donc conseiller de faire une analyse approfondie du marché immobilier local et de peser les avantages fiscaux et financiers par rapport aux contraintes imposées par le Pinel.

Chaque investisseur est unique, et ce qui peut être un bon plan pour l'un peut ne pas convenir à l'autre. Prenez le temps de comprendre vos besoins et objectifs financiers avant de prendre une décision. Faites-vous votre propre avis et décidez si l'investissement en loi Pinel est toujours le bon choix pour vous en 2023. Quoi qu'il en soit, rappelez-vous que les informations fiscales et les règlements peuvent évoluer, il est nécessaire de rester informé des dernières mises à jour avant de prendre une décision d'investissement.

Par Céline Coletto

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