Investissement locatif : quand se terminera la loi Pinel ?

La loi Pinel permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôts. Mais jusqu’à quand va-t-elle durer ? Découvrez-le dans cet article et prenez ainsi les bonnes mesures pour profiter au mieux des avantages fiscaux et financiers offerts par la loi Pinel avant sa disparition annoncée.

La loi Pinel est un dispositif fiscal destiné à inciter les ménages à l'investissement locatif dans l'immobilier neuf. Depuis son lancement fin 2014, elle a permis à de nombreux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 6 000 euros par an tout en soutenant la construction de logements à louer à des ménages modestes. Mais à quand la fin de la loi Pinel ? Voici un guide complet sur tout ce que vous devez savoir sur la loi Pinel et son avenir. Découvrez notre dossier spécial loi Pinel pour suivre toute l'actualité de ce dispositif.  

Qu'est-ce que la défiscalisation Pinel ?

  La loi Pinel a été mise en place par le gouvernement Valls fin 2014 pour aider les ménages à investir dans l'immobilier et à défiscaliser leurs revenus, tout en relançant la production de logements neufs intermédiaires. Mais à quand la fin de cette loi ? C'est la question qui se pose désormais puisque l'actuel exécutif a fait savoir son intention de ne pas proroger ce dispositif de défiscalisation immobilière au-delà de 2024.   

Pinel plus : quel changement pour la fiscalité Pinel en 2023 ? En 2024 ? Après ?

  Depuis le 1er janvier 2023, la loi Pinel connaît déjà un premier tour de vis avec l'entrée en vigueur du Pinel Plus. En dehors des quartiers prioritaires de la ville, de nouvelles règles s'appliquent pour bénéficier d'une réduction d'impôt maximale, c'est-à-dire jusqu'à 21 % du prix d'achat d'un appartement neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement.  En effet, en plus des plafonds de loyer et des plafonds de ressources des locataires, d'autres conditions sont apparues pour profiter d'un avantage fiscal à taux plein, soit jusqu'à 63 000 € sur douze ans d'engagement de location.  Dans le cadre des nouvelles dispositions de la loi Pinel plus, d'importants critères ont été mis en place pour garantir des logements plus respectueux de l'environnement et offrir un confort accru. Ainsi, il est désormais obligatoire que les logements respectent la réglementation environnementale RE 2020, seuil 2025, ainsi qu'une étiquette A du DPE, tout en proposant des qualités d'usage supplémentaires. Une des nouvelles exigences est la superficie minimale imposée pour chaque type de logement : par exemple, un appartement T2 doit mesurer au moins 45 m², avec un espace extérieur d'au moins 3 m². De plus, à partir du trois-pièces, les appartements Pinel plus doivent être au moins double-orienté, assurant ainsi une luminosité optimale et une circulation de l'air plus efficace. Sans ces qualités d'usage supplémentaires, en 2023, le taux de l'avantage fiscal est abaissé à 17,5 % pour douze ans de mise en location, soit une réduction d'impôt jusqu'à 52 500 €. En 2024, une nouvelle baisse est prévue avec un taux maximal de 14 %, soit 42 000 euros de baisse d'impôt possible, avant la disparition totale du dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2025.  

Quelle loi après le dispositif Pinel ?

  Pour l'heure, aucune nouvelle loi de défiscalisation immobilière ou de soutien à l'investissement locatif n'est envisagée à la suite du dispositif Pinel. Ce serait une première dans l'histoire de la défiscalisation puisque depuis près de 40 ans et la loi Méhaignerie créée en 1986 et tant d'autres lois depuis comme la loi Duflot ou la loi Scellier, des dispositifs de soutien pour investir ont existé.  C'est ainsi que du côté des professionnels du secteur de la promotion immobilière et dans le monde de la construction au sens large, on s'inquiète de ne pas pouvoir compter sur les investisseurs particuliers pour boucler la commercialisation des programmes neufs à partir de 2025, quand on sait que sur une longue période, ils représentent la moitié des ventes de logements neufs. Plusieurs pistes sont donc évoquées pour soutenir la production de logements neufs intermédiaires, comme la création d'un statut de bailleur privé qui reposerait sur l'amortissement. Mais pour l'heure, l'exécutif ne semble pas vouloir retenir cette proposition. En revanche, du côté du gouvernement, comme a pu le dire la Première ministre, Elisabeth Borne lors de la restitution du CNR Logement, début juin 2023, on tablerait plutôt sur le logement locatif intermédiaire, LLI, basé sur la vente en bloc aux investisseurs institutionnels, les fameux zinzins.  

Quels sont les risques en cas de non-prorogation de l'avantage Pinel ?

  Si les promoteurs immobiliers sont ouverts à d'autres solutions pour en finir avec le dispositif Pinel, reste qu'au cours des dix dernières années, il a été un fort soutien au développement du logement intermédiaire, c'est-à-dire à la mise en location de dizaines de milliers de logements à loyer plafonné, à destination des classes moyennes, non-éligibles au logement social et pour qui le marché classique de la location reste trop onéreux. En effet, chaque année, ce sont jusqu'à 50 000 logements Pinel qui ont été financés et donc construits grâce aux investisseurs particuliers. Si ces propriétaires-bailleurs ne sont plus là pour assurer un certain seuil de pré-commercialisation des programmes neufs réclamé par les banques et donc la vente de projets immobiliers neufs, on peut imaginer que bon nombre d'opérations immobilières seront abandonnées, faute de trouver un certain équilibre financier. Moins de logements neufs construits, c'est aussi retarder les ambitions d'un parc immobilier décarboné dans l'hexagone, grâce aux règles environnementales de construction imposées par la RE 2020. D'autres craignent les lourdes conséquences sur le marché locatif, notamment dans les zones tendues, où il sera de plus en plus difficile de trouver des logements à louer bon marché, faute de renouvellement de l'offre. La demande locative sera encore plus compliquée à pourvoir. On serait dans une situation inédite depuis plus de 30 ans !  

Dernière ligne droite pour l'achat immobilier d'un logement Pinel

  Face aux baisses de taux du bonus fiscal lié au Pinel en 2023 et 2024, face à l'incertitude qui demeure sur la suite des aides à l'investissement locatif à compter de 2025, vous avez tout intérêt à vous lancer dès maintenant dans la recherche d'un logement éligible au Pinel, voire au Pinel plus pour conserver les réductions d'impôt les plus élevées et donc bénéficier d'une meilleure rentabilité locative. Il existe encore des opportunités avant la disparition de la loi Pinel.