Edition du 08/10/2023
Mise à jour le 25/01/2024

La loi Pinel, dispositif d'investissement locatif en vogue depuis 2014 dans l'immobilier neuf, va disparaitre fin 2024. Offrant une réduction d'impôt aux ménages investisseurs, il est encore temps de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel ; mais avant de vous lancer, voici de quoi tout comprendre des avantages et conditions de ce dispositif. Pour tout savoir sur la loi Pinel 2024.

• Sommaire
• Principes et avantages du dispositif Pinel
• Conditions à respecter pour bénéficier de la loi Pinel en 2024
• Investissement en loi Pinel : comment défiscaliser en 2024 ?
• Loi Pinel Plus : définition et avantages par rapport à la loi Pinel classique
• Fin de la loi Pinel : date et implications
• Loi Pinel 2024 : tous les nouveaux plafonds
• Nouvelle loi Pinel 2024 outre-mer : ce qui change pour les investisseurs
• Achat immobilier en 2024 : est-ce encore intéressant avec la fin de la loi Pinel ?

Alors que le gouvernement a annoncé la fin programmée de la loi Pinel au 31 décembre 2024, découvrez tout ce que vous devez savoir sur cet outil de défiscalisation qui a permis à de nombreux ménages d'acquérir un logement neuf tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt, depuis sa création en 2014. Car il est encore temps de profiter de ce dispositif de soutien à l'investissement locatif intermédiaire, qui a connu des évolutions importantes en 2023. Alors, Quels sont les nouveaux taux et conditions ? Faut-il tout de même se lancer avant fin 2024 ? Découvrez notre guide complet sur la loi Pinel 2024 pour profiter de cette fiscalité avantageuse.

 

Principes et avantages du dispositif Pinel

 

Créé par la ministre du Logement de l'époque, Sylvia Pinel, le dispositif éponyme est un outil de défiscalisation qui favorise l'investissement locatif dans l'immobilier neuf intermédiaire. Il offre une réduction d'impôt sur le revenu aux particuliers qui acquièrent un bien immobilier neuf et le mettent en location pour une durée minimale de 6 ans.

L'un des principaux avantages du dispositif Pinel est son avantage fiscal, qui peut atteindre 6 000 € par an. Il existe deux formes du dispositif depuis 2023 et encore en 2024 : le Pinel classique et le Pinel+. Le premier propose des taux de réduction d'impôt rabotés tandis que le second maintient les taux antérieurs dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité du logement.

Outre cette carotte fiscale, le dispositif Pinel permet surtout de se constituer un patrimoine immobilier dans des territoires aux marchés locatifs tendus, tout en générant des revenus réguliers grâce aux loyers perçus. Il offre également la possibilité de louer à sa famille, ce qui peut être un avantage considérable pour certains investisseurs.

 

Conditions à respecter pour bénéficier de la loi Pinel en 2024

 

Pour bénéficier de la loi Pinel en 2024, il faut respecter certaines conditions, qui ont évolué par rapport aux années précédentes.

• Type de logement : le dispositif est désormais limité aux bâtiments d'habitation collectifs, les maisons individuelles n'étant plus éligibles sauf pour les permis de construire déposés avant 2021.

• Performance énergétique et normes environnementales : le logement doit respecter un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation, label RE 2020, étiquette A du DPE dans le cadre du Pinel+.

• Lieu de l'investissement : le bien doit se situer dans une zone géographique éligible. Certains quartiers prioritaires peuvent permettre de bénéficier du Pinel +, qui maintient les taux de réduction d'impôt antérieurs.

• Engagement de location : L'engagement locatif initial est de 6 ou 9 ans, renouvelable avec une limite de 12 ans.

Enfin, le prix d'acquisition, montant global des investissements, est limité à 300 000 € par an et 5 500 € par m² de surface habitable. On peut réaliser deux investissements Pinel par an dans la limite de ce plafond.

 

Conditions relatives au logement

 

En ce qui concerne les conditions spécifiques au logement pour bénéficier de la loi Pinel en 2024, plusieurs critères sont à prendre en compte. Certains logements neufs peuvent continuer à bénéficier du dispositif Pinel originel, avec les taux fiscaux attractifs, sous certaines conditions. Ce dispositif dérogatoire, appelé Pinel+, tient compte de critères de qualité d’usage détaillés dans le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022. Pour entrer dans le cadre du nouveau Pinel+, des exigences nouvelles concernent la surface minimale du logement, qui varie en fonction du nombre de pièces :

• 28 m² pour un logement d'une-pièce
• 45 m² pour un T2
• 62 m² pour un trois-pièces
• 79 m² pour un T4
• 96 m² pour un cinq-pièces

Enfin, les logements éligibles en loi Pinel 2023-2024 sont uniquement ceux situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles et les pavillons sont donc toujours exclus du dispositif.

 

Conditions relatives au locataire

 

Pour être éligible en tant que locataire d'un logement sous le dispositif Pinel, plusieurs conditions suivantes doivent être remplies.

• Ressources du locataire : les locataires doivent justifier de ressources inférieures aux plafonds en vigueur. Ces plafonds de revenus du Pinel varient en fonction de la zone géographique du bien et de la composition du foyer fiscal du locataire. Il est à noter que ces plafonds sont révisés chaque année.

• Foyer fiscal du locataire : le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire du bien. Il doit donc déclarer ses propres revenus et avoir son propre foyer fiscal.

• Durée de location : l'investisseur doit s'engager à louer le logement pour une durée minimale, de 6 ou 9 ans, renouvelable jusqu'à 12 ans.

Ces critères sont essentiels pour garantir l'accessibilité du logement aux ménages modestes, une des visées principales de la loi Pinel. Il est donc crucial pour l'investisseur de vérifier l'éligibilité de ses potentiels locataires à ces conditions.

 

Plafonds de loyer et de ressources

 

Pour compléter les critères relatifs au locataire, les plafonds de loyer et de ressources en loi Pinel sont également des éléments incontournables à considérer lors de votre investissement. En effet, pour garantir que les logements financés par le dispositif Pinel soient accessibles aux ménages modestes, le gouvernement a fixé des plafonds sur deux aspects :

• Le loyer : il existe un plafond de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, qui varie en fonction de la localisation du logement. Ce plafond est révisé chaque année.

• Les ressources du locataire : des plafonds de ressources du locataire sont donc également fixés. Ils prennent en compte la composition du foyer fiscal du locataire et la zone géographique du bien.

L'e propriétaire-bailleur doit se tenir informé des mises à jour de ces plafonds pour optimiser la rentabilité locative de son investissement en loi Pinel.

 

Investissement en loi Pinel : comment défiscaliser en 2024 ?

 

Le principe même de la loi Pinel repose sur l'avantage fiscal obtenu en contrepartie de ces conditions supplémentaires de location : plafonds de loyer et de ressources à respecter, durée d'engagement minimale de location... 

La défiscalisation en loi Pinel en 2024 repose donc sur l'acquisition d'un logement neuf ou en VEFA, Vente en l'Etat Futur d'Achèvement mis en location. Les taux de défiscalisation du Pinel classique en 2024 sont de 9 % sur six ans, 12 % sur neuf ans et 14 % sur douze ans. Cela représente jusqu'à 42 000 € de bénéfice fiscal en fonction de la durée maximale de location, soit 3 500 € par an.

Ces taux sont inférieurs par rapport à ceux de 2023 qui étaient respectivement de 10,5 %, 15 % et 17,5 %. Il existe depuis 2023 une forme alternative du dispositif, le Pinel+, qui maintient les taux à 2023 sous certaines conditions.

 

Loi Pinel Plus : définition et avantages par rapport à la loi Pinel classique

 

La loi Pinel Plus, ou Super Pinel, en vigueur en 2023 et 2024, est une version améliorée de la loi Pinel classique. Elle vise à favoriser l'investissement dans des logements respectant des normes de construction et d'implantation plus strictes.

Contrairement à la loi Pinel classique, dont les avantages fiscaux sont dégressifs à partir du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel Plus permet de maintenir les avantages fiscaux en 2023 et 2024. Les taux de réduction d'impôt sont donc de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans. De quoi obtenir un bonus fiscal jusqu'à 63 000 € ou 6 000 € par an.

Si cela représente un net avantage pour les investisseurs souhaitant optimiser leur rendement locatif, cette version du dispositif impose des conditions plus strictes en termes de performance énergétique et de qualité du logement, rendant son application plus restrictive.

Des surfaces minimales sont désormais exigées :

• 28 m² pour un studio
• 45 m² pour un deux pièces
• 62 m² pour un T3
• 79 m² pour un quatre pièces
• 96 m² pour un T5

Il est également nécessaire que l'appartement neuf possède un espace extérieur privatif et une double exposition à partir du trois-pièces.

Enfin, il est important de noter que la loi Pinel Plus prendra également fin le 31 décembre 2024, sans successeur prévu. Il s'agit donc d'une opportunité à saisir pour les investisseurs avant cette échéance.

 

Fin de la loi Pinel : date et implications

 

La loi Pinel sera officiellement supprimée à compter du 1er janvier 2025, mettant fin à une période de défiscalisation immobilière qui aura duré une dizaine d'années. La loi n'est pas rétroactive, ce qui signifie que seuls les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2024 continueront de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel jusqu'à leur terme.

 

Quand se termine la loi Pinel ?

 

Aucune nouvelle acquisition ne pourra bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel à partir du 1er janvier 2025. En effet, aucune mesure de remplacement n'est prévue pour succéder à ce dispositif, une première depuis 1986.

Les implications de cette fin de dispositif sont importantes et multiples. D'une part, les investisseurs immobiliers perdent un outil de défiscalisation attractif, qui favorisait l'investissement dans le neuf. D'autre part, les conséquences sur le marché immobilier et les futurs projets d'investissement restent encore floues. Les investisseurs doivent donc anticiper cette fin de dispositif et adapter leur stratégie en conséquence.

 

Quand va arrêter la loi Pinel ?

 

Initialement prévu pour s'achever en 2022, le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2024. Cela signifie que les investisseurs ont encore la possibilité d'acquérir un bien immobilier en loi Pinel jusqu'à cette date. A partir du 1er janvier 2025, ce dispositif de défiscalisation ne sera plus en vigueur. Aucun dispositif de remplacement n'est prévu, ce qui marque une rupture avec les politiques immobilières mises en place depuis la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986. 

 

Pourquoi arrête-t-on la loi Pinel ?

 

La décision d'arrêter la loi Pinel est liée à plusieurs facteurs avancés par le gouvernement. Premièrement, le coût de ce dispositif pour l'Etat est conséquent. En effet, en 2023, le dispositif a coûté 1,53 milliard à l'Etat. De plus, selon l'exécutif, la loi Pinel a montré ses "limites" et une réorientation des financements dans le secteur de l'immobilier vers des mécanismes plus efficaces est envisagée. D'après la Cour des Comptes, les logements créés grâce au dispositif Pinel ne correspondraient qu'à une faible part dans la construction de logements neufs et leur coût annuel est 2 à 3 fois plus élevé que les logements sociaux, pour des durées de location beaucoup plus courtes.

De leur côté, pour défendre le dispositif, les promoteurs immobiliers rappellent qu'un euro investi dans le logement neuf rapporte le double en taxe et impôt et qu'un logement construit, c'est deux emplois créés pendant dix-huit mois.

 

Les alternatives après la fin du dispositif Pinel

 

Après la suppression de la loi Pinel, certaines alternatives seront envisageables pour les investisseurs. Parmi elles, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce dispositif permet de profiter d'avantages fiscaux sur les revenus locatifs en location meublée. Il est également possible de se tourner vers les dispositifs de défiscalisation dans l'ancien, comme la loi Malraux pour des foyers fortement imposés ou la loi Denormandie même si ce dernier peine à prouver sa pertinence auprès des investisseurs.

Des mesures comme l’exonération de taxe foncière durant vingt-cinq ans pourraient également également être envisagées, dans l'avenir pour soutenir l'investissement locatif des particuliers mais surtout des investisseurs institutionnels. Des alternatives qui ne pourront remplacer totalement la loi Pinel pour favoriser la production de logements intermédiaires, mais qui offrent des options d'investissement différentes aux investisseurs.

 

Est-ce qu'un autre dispositif va remplacer la loi Pinel ? Quel avenir pour ceux qui veulent investir ?

 

Pour l'instant, aucune mesure de remplacement de la loi Pinel après 2024 n'est donc prévue par le gouvernement. C'est une première depuis 1986, année de création du premier dispositif de défiscalisation immobilière. Cependant, le dispositif Pinel+, mis en place en 2023, offre une alternative intéressante encore en cette année 2024. Il permet de garder les taux de défiscalisation antérieurs mais impose des conditions plus strictes en termes de performance énergétique et de qualité du logement.

 

Loi Pinel 2024 : tous les nouveaux plafonds

 

Pour l'année 2024, les nouveaux plafonds de la loi Pinel ont été ou seront revus. Ils intègrent des modifications majeures en termes de taux de réduction d'impôt, mais aussi certainement des plafonds de loyers et de ressources des locataires à venir.

• Taux de réduction d'impôt : comme déjà expliqué, les taux de réduction d'impôt ont été modifiés pour l'année 2024. Ces taux sont essentiels à prendre en compte dans vos calculs de rentabilité de votre investissement.

• Plafonds de loyer et de ressources des locataires : Les plafonds de loyer pour 2024 seront ajustés. Bien que leur montant exact ne soit pas encore connu, il est probable qu'ils seront supérieurs à ceux de 2023, en raison de l'inflation. Lire aussi - A qui louer et à quel prix en loi Pinel ?

 

Taux de réduction d'impôt en 2024 avec la loi Pinel

 

Pour rappel, pour l'année 2024, les taux de réduction d'impôt de la loi Pinel seront ramenés à :

• 9 % pour un engagement de location de 6 ans,
• 12 % pour un engagement de location de 9 ans,
• 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

Dans le cas d'un investissement en Pinel+ ou dans un quartier prioritaire de la ville, QPV, les taux restent identiques à ceux de 2022 :

• 12 % pour un engagement de location de 6 ans,
• 18 % pour un engagement de location de 9 ans,
• 21 % pour un engagement de location de 12 ans.

Des évolutions différentes à bien prendre en compte dans vos projections d'investissement en loi Pinel pour l'année 2024.

 

Nouveau plafond de loyer en 2024

 

Pour 2024, les plafonds de loyer en loi Pinel seront aussi ajustés. Leur montant exact n'est pas encore connu, mais il sera probablement supérieur à celui de 2023 pour tenir compte de l'inflation. Ces plafonds sont essentiels pour déterminer le montant maximal du loyer que vous pouvez exiger de vos locataires dans le cadre du dispositif Pinel. Ils varient en fonction des zones géographiques, A, A bis, B1, B2 et C. N'oubliez pas que respecter ces plafonds en fonction des zones tendues est une condition sine qua non pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel.

Pour rappel, les plafonds de loyer en 2023 sont actuellement de :

Zone A bis = 18.25 €/m² 
Zone A = 13.56 €/m² 
Zone B1 = 10.93 €/m²
Zone B2 éligible = 9,50 €/m²

 

Nouveau plafond de ressources Pinel en 2024

 

Les plafonds de ressources des locataires en loi Pinel sont également ajustés chaque année en fonction de l'évolution de la situation économique. Pour 2024, ces plafonds ne sont pas encore officialisés, mais ils devraient, là encore, être révisés à la hausse par rapport à 2023, suite à l'inflation.

Ces plafonds dépendent de la zone géographique du logement et de la composition du foyer du locataire. Ils ont pour objectif de garantir que le dispositif Pinel bénéficie à des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires.

Respecter ces plafonds est une condition essentielle pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. Il est donc primordial pour l'investisseur de se tenir informé des évolutions de ces plafonds et de vérifier l'éligibilité de ses potentiels locataires.

Pour rappel, voici les plafonds de ressources des locataires en 2023 :

• Zone A bis : 41 855 € € pour une personne seule, 62 555 € pour un couple, 82 002 € pour un couple avec une personne à charge...
• Zone A : 41 855 € pour une personne seule, 62 555 € pour un couple, 75 194 € pour un couple avec une personne à charge...
• Zone B1 : 34 115 € pour une personne seule, 45 558 € pour un couple, 54 785 € pour un couple avec une personne à charge...
• Zone B2 : 30 704 € pour une personne seule, 41 001 € pour un couple, 49 307 €€ pour un couple avec une personne à charge...
• Zone C : 30 704 € pour une personne seule, 41 001 € pour un couple, 49 307 € pour un couple avec une personne à charge...

Ces montants seront ajustés pour 2024 et nous vous tiendrons informé dès qu'ils seront disponibles.

 

Nouvelle loi Pinel 2024 outre-mer : ce qui change pour les investisseurs

 

La loi Pinel en outre-mer en 2024 apporte également des modifications significatives pour les investisseurs. Les taux de réduction d'impôt sont aussi revus à la baisse dans les territoires et départements d'outre-mer, DOM-TOM comme la Réunion, la Guadeloupe, la Martinique mais aussi Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française ainsi que Wallis-et-Futuna :

• Pour un engagement de 6 ans, le taux passe de 23 % en 2022, à 21,5 % en 2023 et 20 % en 2024.
• Pour un engagement de 9 ans, le taux passe de 29 % en 2022, à 26 % en 2023 et 23 % en 2024.
• Pour un engagement de 12 ans, le taux passe de 32 % en 2022, à 28,5 % en 2023 et 25 % en 2024.

Des taux en outre-mer, qui malgré ce rabotage, restent toutefois plus avantageux qu'en France métropolitaine.

 

Achat immobilier en 2024 : est-ce encore intéressant avec la fin de la loi Pinel ?

 

En 2024, l'achat immobilier Pinel reste intéressant malgré la disparition complète annoncée du dispositif au 31 décembre. Bien que l'absence de remplacement direct de cette loi de défiscalisation puisse sembler décourageante, d'autres opportunités d'investissement demeureront par la suite car, l'attrait de la pierre, valeur refuge par excellence, ne faiblit pas. 

En attendant, la mise en place du Pinel+ offre des avantages fiscaux à taux plein sous certaines conditions, notamment liées à la performance énergétique des logements. Cette mesure permet de compenser l'impact de la baisse des taux de la loi Pinel classique en 2024. Pour investir en Pinel cette année, il sera aussi crucial d'évaluer les perspectives de croissance immobilière dans la zone d'achat envisagée, ainsi que l'évolution prévisible des taux d'intérêt pour calculer au plus juste la rentabilité sur le long terme de votre placement. 

Quoi qu'il en soit, avec ou sans la loi Pinel, l'achat dans l'immobilier neuf, avec sa valeur verte, reste une option d'investissement intéressante, à condition de bien étudier les spécificités du marché et des dispositifs fiscaux et financiers disponibles.

Par Céline Coletto

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